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Conocer el fideicomiso

La reciente aplicación de la Ley 189-11, para el Desarrollo de Mercado Hipotecario y Fideicomiso, ha traído muchas novedades al mercado de la construcción y venta de proyectos habitacionales, por lo que aún la mayoría de las personas no conocen su alcance ni como pueden beneficiarles sus incentivos a la hora de adquirir una vivienda de bajo costo.


En ese sentido, Andrés Rivas, gerente general de Fiduciaria Popular, considera que debe educarse a la gente para que al comprar una casa o apartamento conozca cuáles son los mecanismos que tiene que utilizar para obtener los beneficios y facilidades que le ofrece esta ley. Con este propósito, la institución que dirige junto a la constructora Tecnoamérica, imparten seminarios a grupos de personas interesadas en conocer más sobre esta nueva legislación.

Rivas explica que la Ley establece incentivos tanto para los promotores de viviendas como para los compradores, y que en el caso de los promotores se busca que el proceso de obtención de los permisos y aprobaciones sea más expedito al crear la ventanilla única, y por otro lado, se otorgan algunos incentivos fiscales buscando que las viviendas sean más económicas.

En el caso de los compradores, señala, el beneficio es la obtención de una compensación por concepto del ITBIS que se paga durante el proceso de construcción de la vivienda.

Para aclarar dudas con respecto a esta ley, Andrés responde algunas preguntas puntuales:

Hábitat: ¿De qué trata la Ley para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y Fideicomiso?

Andrés Rivas: Si se analizan los considerandos de la Ley 189-11 se observa que su objetivo principal es desarrollar el mercado hipotecario de viviendas de bajo costo. Luego, en adición, se aprovechó para establecer las bases para el desarrollo del fideicomiso, un instrumento con el que se pueden hacer muchas cosas para impulsar el desarrollo de la nación.

Hábitat: ¿Qué significa el fideicomiso en términos inmobiliarios?

Andrés Rivas: El fideicomiso tiene múltiples usos, uno de ellos es que sirve para realizar proyectos inmobiliarios. Podemos precisar que el significado de los fideicomisos en proyectos inmobiliarios es brindar confianza a todos los interesados dentro de un proyecto, dígase: promotores, inversionistas, financiadores, dueños de solares, proveedores y por supuesto los compradores ¿Cómo se brinda confianza? Reduciendo el riesgo de los proyectos y garantizando que las reglas del negocio sean claras para todos, y que el que toma el riesgo del negocio no lo transfiera entre las partes interesadas. Dicho de otra forma más sencilla, el riesgo de los promotores e inversionistas no se transfiere, por ejemplo, a los compradores de las viviendas, por lo que el comprador no pierde el dinero que entregó durante el proceso de preventa si el proyecto no se lleva a cabo, o fracasa.

Hábitat: ¿Qué es el bono de la vivienda?

Andrés Rivas: Es la compensación o subsidio directo que por concepto del ITBIS que se paga durante el proceso de construcción de la vivienda y que obtendrá el comprador de la vivienda de bajo costo. Aquí es importante destacar que la Ley 189-11 establece en el párrafo I del artículo No.131 lo siguiente: "... que servirá como parte del inicial en la adquisición de la vivienda de bajo costo ." Sin embargo, la norma 02-12 de la DGII en su artículo 25 párrafo III establece: "El monto otorgado como ‘Compensación de Vivienda de Bajo Costo' podrá utilizarse para el inicial de la vivienda o para aplicarse al capital insoluto del préstamo".

Hábitat: ¿Qué es la cuenta de ahorro programado?

Andrés Rivas: La cuenta de ahorro programado la podemos definir como una cuenta de ahorro, libre de comisiones bancarias, de retiros limitados, cuyo principal depositante es un empleador que debita directamente de la nómina del empleado una cantidad de Conocer la ley 189-11 para aprovechar sus incentivos El gerente general de Fiduciaria Popular cree importante crear espacios de información para que las personas conozcan cómo puede beneficiarse de un fideicomiso, cuál es el mecanismo para adquirir una vivienda, qué es el Bono ITBIS y quienes califican para este incentivo. dinero que este debe depositar en la cuenta. En la Asociación de Sociedades Fiduciarias Dominicanas apostamos también por la alternativa de los fideicomisos de preventa, que ha probado ser una opción más favorable en otros países.

Hábitat: ¿Con cuánto dinero se puede adquirir una vivienda, cuánto es el monto de las cuotas mensuales y qué capacidad adquisitiva se debe tener?

Andrés Rivas: Una vivienda, hasta aproximadamente DR$2.400.000, es considerada de bajo costo. Su precio depende del precio del terreno, del metraje y de los acabados. En el mercado hay muchas opciones de diferentes precios. Las respuestas a las otras preguntas dependen del precio de los apartamentos, la tasa de interés, el plazo de financiamiento y las políticas de riesgo de cada institución financiera.

Hábitat: ¿Debe ser un empleado formal el adquiriente?

Andrés Rivas: La norma 02-12 de la DGDII en su artículo No.24 establece entre los requisitos para ser beneficiario de la compensación poseer una cuenta de ahorro programado en la institución que te otorgará el préstamo. Por otro lado, la regulación establece que para poder abrir una cuenta de ahorros programados hace falta cotizar en el Sistema Dominicano de Seguridad Social, y la Ley 189-11 así lo establece cuando habla de la cuenta de ahorros programados del "asalariado". Sin embargo, en el artículo 147 establece que si se pierde esa condición de asalariado, puedes mantener la cuenta.

Hábitat: ¿Cuáles son los pasos a seguir para adquirir una vivienda económica bajo los beneficios de esta ley? 

Andrés Rivas: En una forma muy resumida, el proceso es el siguiente: escoger la vivienda que se desea comprar y asegurarse con la fiduciaria que opera el proyecto de ser elegible para el Bono ITBIS, luego empezar a pagar el inicial en un fideicomiso de preventa como se acuerde, y posteriormente, cuando la fiduciaria le indique, comenzar a reunir los requisitos establecidos en la regulación para optar al bono. La fiduciaria le indicará cuándo abrir la cuenta de ahorro, cuándo reunir el resto de los requisitos para que los mismos estén vigentes a la hora de introducir el expediente para solicitar el Bono ITBIS. 

Hábitat: ¿Cree usted que con la aplicación de la Ley 189-11 se bajará el déficit habitacional en el país? 

Andrés Rivas: Con esta ley se ha logrado un primer paso para reducir el déficit de viviendas, y sin duda ello ayudará a reducirlo. Sin embargo, nosotros en la Asociación de Sociedades Fiduciarias Dominicanas, junto con otros gremios como el de los promotores de viviendas estamos enfocados en promover mejoras en la regulación para que la ley realmente sea un catalizador en el largo plazo para otros sectores además del de las viviendas, como por ejemplo: turismo, energía, transporte, minería, entre otros. Existen muchos casos de éxito en la región donde la figura del fideicomiso fue clave para desarrollar estos sectores. 

Hábitat: ¿Qué ofrece la Fiduciaria Popular? 

Andrés Rivas: Fiduciaria Popular ofrece a sus clientes la confianza de que su patrimonio será manejado por el primer grupo financiero privado de la República Dominicana y uno de los 10 mayores de la región. Son 50 años de historia, nuestro enfoque, como lo corroboran las personas y empresas que hemos contactado, es de asesores de negocios. Nosotros no contactamos a los clientes para venderles un fideicomiso más, sino que los ayudamos a solucionar un problema sea con una solución fiduciaria o con algún otro producto o servicio de los que ofrecen las filiales del Grupo Popular. Al tener un amplio abanico de opciones, podemos construirle a nuestro cliente la solución financiera que más le convenga de acuerdo a sus necesidades actuales y futuras. Nuestra visión con los clientes es la de mantener una relación a largo plazo de aliados de negocios. 

Hábitat: ¿En qué consiste el acuerdo de Fiduciaria Popular con Tecnoamérica? ¿Hay otros acuerdos en carpeta? 

Andrés Rivas: El acuerdo con Tecnoamérica consiste en brindarle un apoyo fiduciario y financiero integral para desarrollar unas 1,800 viviendas de bajo costo, en tres proyectos y en diferentes zonas del Distrito Nacional. 

Adicionalmente, tenemos otros proyectos de viviendas que también se están desarrollando utilizando la figura del fideicomiso, como son: el proyecto de "Parque de Gazcue", comercializado a través de Remax; en este caso no son viviendas de bajo costo, y con la Constructora Vinsa, los proyectos de "Villas del Centro II" y "Villas del Centro III", ambos de viviendas de bajo costo en zonas céntricas de Santo Domingo.

Publicado por Diario Libre

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Revolucionará el sistema jurídico de los alquileres

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